杭州市業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作指導規(guī)則

第一章 總則

第一條為進一步加強黨建引領，規(guī)范我市業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作，根據(jù)國家、省、市物業(yè)管理法律法規(guī)以及《中共中央、國務院關于加強和完善城鄉(xiāng)社區(qū)治理的意見》（中發(fā)„2017?13號）、《中共浙江省委關于加強新時代城市基層黨建工作的意見》（浙委發(fā)„2018?14號）和《中共杭州市委關于加強新時代城市基層黨建工作的意見》（市委„2018?12號）文件精神，結合我市實際，制定本指導規(guī)則。

第二條業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權利，履行相應的義務。

第三條業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會賦予的職責，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，接受業(yè)主的監(jiān)督。

第四條業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會和業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。

第五條業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對業(yè)主損害他人合法權益和業(yè)主共同利益的行為，有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

第六條根據(jù)《中華人民共和國憲法》和《中國共產(chǎn)黨章程》，業(yè)主大會和業(yè)主委員會在黨的領導下開展物業(yè)管理活動，建立健全街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）和社區(qū)黨組織領導下的社區(qū)居

委會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)議事決策和工作推進機制。引導和支持業(yè)主中的黨員通過法定程序成為業(yè)主代表、業(yè)主委員會成員，發(fā)揮先鋒模范作用，依法履行職責。

第七條業(yè)主委員會在街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）和社區(qū)指導監(jiān)督下開展履職工作。對物業(yè)管理活動中的重大履職事項，應先召開業(yè)主委員會黨組織會議或黨員委員會議討論，形成共識后再提交業(yè)主委員會或業(yè)主大會決定。

第八條區(qū)、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門負責對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日常運作開展業(yè)務指導。街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）負責指導和監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的組建以及備案、履職、信息公開等工作，明確職能科室及人員。社區(qū)協(xié)助街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）開展相關具體工作。

第二章 業(yè)主大會

第九條業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

第十條建設單位應當在物業(yè)交付使用前將首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費交給所在地街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達到建筑物總面積百分之六十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年、且房屋出售并交付使用的建筑面積達到建筑物總面積百分之三十以上的，建設單位應當在兩個月內(nèi)向所在地街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的資料：

（一）物業(yè)管理區(qū)域劃分資料；

（二）房屋及建筑物面積清冊；

（三）業(yè)主名冊；

（四）建筑規(guī)劃總平面圖；

（五）共用設施設備的交接資料；

（六）物業(yè)管理用房配置確認資料；

（七）其他有關的文件資料。

第十一條符合成立業(yè)主大會條件的，街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）應當在收到建設單位或百分之五以上業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請后兩個月內(nèi)指導業(yè)主成立首次業(yè)主大會會議籌備組。

第十二條首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、建設單位代表、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）或社區(qū)代表組成。籌備組成員人數(shù)應為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總人數(shù)的百分之五十。籌備組組長由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）代表或其委托的社區(qū)代表擔任?；I備組中的業(yè)主代表，由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。籌備組應當將成員名單以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）協(xié)調(diào)解決并確定最終名單。建設單位和物業(yè)服務企業(yè)應當配合協(xié)助籌備組開展工作。

第十三條 籌備組應當做好以下籌備工作：

（一）確認并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；

（二）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；

（三）按照示范文本要求，草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（四）依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；

（五）制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，提出業(yè)主委員會委員候選人名單；

（六）制定業(yè)主委員會選舉辦法；

（七）完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。前款內(nèi)容應當在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。

第十四條依法登記取得或者根據(jù)物權法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為業(yè)主。 基于房屋買賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業(yè)主。業(yè)主的投票權數(shù)由專有部分面積和業(yè)主人數(shù)確定。

第十五條籌備組應當根據(jù)業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法的要求，核查參選人的資格，根據(jù)物業(yè)規(guī)模、物權份額、委員的先進性、代表性和廣泛性等因素，確定業(yè)主委員會委員候選人名單。

第十六條籌備組應當自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議。業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立。

第十七條街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）或受其委托的社區(qū)應當對業(yè)主大會會議表決情況進行監(jiān)督。

第十八條劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設項目，先期開發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。首次業(yè)主大會會議應當根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)尚未出售和已出售但尚未交付使用的物業(yè)由建設單位履行業(yè)主職責。業(yè)主委員會應當將業(yè)主大會決定的事項書面告知建設單位。建設單位銷售該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)的,應當在銷售合同中注明業(yè)主大會的決定事項。

第十九條首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由建設單位承擔?；I備經(jīng)費應當專戶儲存，專款專用。首次業(yè)主大會會議召開后，業(yè)主大會籌備組應當將籌備經(jīng)費的使用情況公示，接受業(yè)主監(jiān)督。籌備經(jīng)費的結余部分應當納入物業(yè)專項維修資金或者根據(jù)業(yè)主大會的決定使用。第二十條 業(yè)主大會決定以下事項：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員；

（四）制定物業(yè)服務內(nèi)容、標準以及物業(yè)服務收費方案；

（五）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；

（六）籌集和使用專項維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（八）改變共有部分的用途；

（九）物業(yè)管理經(jīng)營用房、其他共用部位、共用設施設備經(jīng)營性收益的分配使用制度；

（十）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)除公共道路以外道路設置臨時停車位，制定車輛行駛、停放及收費等管理制度；

（十一）法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應由業(yè)主共同決定的事項。業(yè)主大會決定前款第（六）、（七）項，應當經(jīng)專有部分占總建筑面積三分之二且占總人數(shù)三分之二以上業(yè)主同意。決定前款其他項應當經(jīng)專有部分占總建筑面積二分之一且占總人數(shù)二分之一以上業(yè)主同意。第二十一條 管理規(guī)約應當對下列主要事項作出規(guī)定：

（一）物業(yè)的使用、維護、管理；

（二）專項維修資金的籌集、管理和使用；

（三）物業(yè)共用部分的經(jīng)營與收益分配；

（四）業(yè)主共同利益的維護；

（五）業(yè)主共同管理權的行使；

（六）業(yè)主應盡的義務；（

七）違反管理規(guī)約應當承擔的責任。

第二十二條業(yè)主大會議事規(guī)則應當對下列主要事項作出規(guī)定：

（一）業(yè)主大會名稱及相應的物業(yè)管理區(qū)域；

（二）業(yè)主委員會的職責；

（三）業(yè)主委員會議事規(guī)則；

（四）業(yè)主大會會議召開的形式、時間和議事方式；

（五）業(yè)主投票權數(shù)的確定方法；

（六）業(yè)主代表的產(chǎn)生方式；

（七）業(yè)主大會會議的表決程序；

（八）業(yè)主委員會委員的資格、人數(shù)和任期等；

（九）業(yè)主委員會換屆程序、補選辦法等；

（十）業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、使用和管理；

（十一）業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的使用和管理；

（十二）業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)的具體辦法；

（十三）經(jīng)營性收益使用和分配的具體辦法。

第二十三條業(yè)主拒付物業(yè)服務費，不繳存專項維修資金以及實施其他損害業(yè)主共同權益行為的，業(yè)主大會可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中對其共同管理權的行使予以限制。

第二十四條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開。 有下列情況之一的，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：

（一）經(jīng)占總人數(shù)20%以上業(yè)主提議的；

（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則或管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。第二十五條 業(yè)主大會會議按下列程序組織召開：

（一）起草業(yè)主大會會議表決的內(nèi)容、會議召開形式、時間、地點、議題和議程，制定征詢意見表或表決票，核實業(yè)主身份、人數(shù)、專有部分面積、建筑物總面積等情況。

（二）會議時間、地點、議題和議程等內(nèi)容應當經(jīng)街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）和社區(qū)審核后，在業(yè)主大會會議召開15日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

（三）業(yè)主委員會可通過設立投票箱、上門或寄掛號信、快遞、傳真、網(wǎng)絡等形式發(fā)放和回收表決票，并應在公告要求的時間內(nèi)完成投票工作。因客觀原因不能按期完成投票工

作的，應在社區(qū)指導下決定是否延期并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

（四）業(yè)主大會會議決定應在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的查詢和監(jiān)督。業(yè)主大會會議情況應當由業(yè)主委員會作書面記錄并存檔。

第二十六條業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。 采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業(yè)主；無法送達的，應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。凡需投票表決的，表決意見應由業(yè)主本人簽名。

第二十七條業(yè)主大會按照下列方式確認參加會議的業(yè)主：

（一）業(yè)主到會并在會議簽到表上確認；

（二）業(yè)主在表決票上或者表決票發(fā)放表上確認；

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則以及法律法規(guī)規(guī)定的其他方式。業(yè)主可以書面委托代理人出席業(yè)主大會會議。物業(yè)服務企業(yè)工作人員不得以業(yè)主代理人身份出席。業(yè)主委員會要求物業(yè)服務企業(yè)列席會議的，物業(yè)服務企業(yè)的負責人或者其書面委托的代理人應當列席會議。

第二十八條業(yè)主大會確定業(yè)主投票權數(shù)，可以按照下列方法認定專有部分面積和建筑物總面積：

（一）專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；

（二）建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

第二十九條業(yè)主大會確定業(yè)主投票權數(shù)，可以按照下列方法認定業(yè)主人數(shù)和總人數(shù)：

（一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；

（二）總人數(shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

第三十條業(yè)主大會應當在業(yè)主大會議事規(guī)則中約定車位、攤位等特定空間是否計入用于確定業(yè)主投票權數(shù)的專有部分面積。一個專有部分有兩個以上所有權人的，應當推選一人行使表決權，但共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為一人。業(yè)主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監(jiān)護人行使投票權。

第三十一條業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議。未參與表決的業(yè)主，其投票權數(shù)是否可以計入已表決的多數(shù)票，由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

第三十二條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，推選及表決辦法應當在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。第三十三條業(yè)主可以書面委托的形式，約定由其推選的業(yè)主代表在一定期限內(nèi)代其行使共同管理權，具體委托內(nèi)容、期限、權限和程序由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

第三章 業(yè)主委員會第三十四條業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員應當是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：

（一） 具有完全民事行為能力；

（二） 遵守國家有關法律、法規(guī)；

（三）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務；

（四） 熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔；

（五） 具有一定的組織能力；

（六） 具備必要的工作時間。

第三十五條有下列情形之一的，不宜作為業(yè)主委員會委員候選人：

（一）違反國家法律法規(guī)，正在被立案偵查，或曾受過刑事處罰未滿三年的；

（二）違反黨紀黨規(guī)，正在被立案調(diào)查，或曾受過留黨察看及以上黨紀處分未滿三年的；（三）參與邪教組織，或非法組織參與集體上訪，影響社會穩(wěn)定的；

（四）利用黑惡勢力干預小區(qū)業(yè)主正常工作和生活的；

（五）采用不正當手段，阻擾業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議的正常召開、選舉及表決的；

（六）在本小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)工作，應當回避的；

（七）拒繳或無故拖延繳納物業(yè)服務費，或煽動其他業(yè)主拒繳物業(yè)服務費的；

（八）拒不執(zhí)行法院判決被納入失信被執(zhí)行人名單尚未

及時撤銷的；

（九）在小區(qū)內(nèi)存在違法違規(guī)搭建、裝修等行為被執(zhí)法管理部門責令整改尚未整改到位的。

第三十六條落實在職黨員社區(qū)報到制度，引導和支持業(yè)主中的黨員、“兩代表一委員”，以及具有財務、法律、工程、環(huán)境等專長的業(yè)主積極參選業(yè)主委員會。推動符合條件的社區(qū)“兩委”班子成員或網(wǎng)格黨支部書記、黨小組長，通過法定程序進入業(yè)主委員會，有條件的可兼任業(yè)主委員會主任。

第三十七條社區(qū)辦公用房位于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的，社區(qū)可作為業(yè)主代表指定一名專職社區(qū)工作者參與業(yè)主委員會選舉。

第三十八條業(yè)主大會籌備組或業(yè)主委員會換屆選舉工作組應對參選業(yè)主委員會委員的人選進行審核，按照業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，提出候選人名單，并提請街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）和社區(qū)黨組織審核把關。經(jīng)審核的候選人名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行不少于5日的公示后，提交業(yè)主大會進行選舉。各級紀檢監(jiān)察機關、人民法院、人民檢察院和房產(chǎn)、公安、司法、信訪、城管執(zhí)法、國土等部門應對審核工作予以支持。

第三十九條業(yè)主委員會委員實行任期制，每屆任期為3至5年，可連選連任，業(yè)主委員會委員具有同等表決權。 業(yè)主委員會應當自選舉之日起7日內(nèi)召開首次會議，推選業(yè)主委員會主任和副主任。

第四十條根據(jù)黨內(nèi)有關規(guī)定，在業(yè)主委員會中設立黨的基層組織，開展黨的活動，加強對業(yè)主委員會及廣大業(yè)主

的政治引領，積極宣傳落實黨的路線方針政策，充分發(fā)揮黨組織戰(zhàn)斗堡壘作用和黨員先鋒模范作用，保障物業(yè)管理活動依法有序進行，保證業(yè)主委員會依法履職、依法維權，實現(xiàn)業(yè)主自治和小區(qū)建設、社區(qū)治理的有機統(tǒng)一。引導和支持機關、企事業(yè)單位退休黨員將黨組織關系轉(zhuǎn)入居住地社區(qū)，參與和支持業(yè)主委員會黨組織工作。

第四十一條業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門和街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）辦理備案手續(xù)：

（一）業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉的情況；

（二）管理規(guī)約；

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則；

（四）業(yè)主大會決定的其他重大事項。

第四十二條業(yè)主委員會向區(qū)、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門和街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）辦理備案手續(xù)后，持備案證明方可向公安機關申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章。 業(yè)主委員會任期內(nèi)，備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當自變更之日起30日內(nèi)重新辦理備案手續(xù)。

第四十三條 業(yè)主委員會履行以下職責：

（一）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；

（二）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況；

（三）與業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；

（四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

（六）督促業(yè)主交納物業(yè)服務費及其他相關費用；

（七）組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；

（八）調(diào)解業(yè)主間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；

（九）業(yè)主大會賦予的其他職責。

第四十四條業(yè)主委員會應當向業(yè)主公布下列情況資料：

（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定；

（三）物業(yè)服務合同；

（四）專項維修資金的籌集、使用情況；

（五）物業(yè)共有部分的使用和收益情況；

（六）占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況；

（七）業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況；

（八）其他應當向業(yè)主公開的情況和資料。

第四十五條業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會的決定召開會議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員的提議，應當在7日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議。候補委員可以列席業(yè)主委員會會議，但不具有表決權。

第四十六條業(yè)主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責，可以委托副主任召集。業(yè)主委員會會議應有過半數(shù)的委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。

第四十七條業(yè)主委員會應當于會議召開7日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主委員會會議的內(nèi)容和議程，聽取業(yè)主的意見和建議。業(yè)主委員會會議應當制作書面記錄并存檔，業(yè)主委員會會議作出的決定，應當有參會委員的簽字確認，并自作出決定之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第四十八條業(yè)主委員會應當建立工作檔案，工作檔案包括以下主要內(nèi)容：

（一）業(yè)主大會、業(yè)主委員會的會議記錄；

（二）業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定；

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約和物業(yè)服務合同；

（四）業(yè)主委員會選舉及備案資料；

（五）專項維修資金籌集及使用賬目；

（六）業(yè)主及業(yè)主代表的名冊；

（七）業(yè)主的意見和建議。上述檔案應由專人保管，業(yè)主委員會應當自任期屆滿之日起10日內(nèi)，將上述檔案、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交給新一屆業(yè)主委員會。業(yè)主可以查閱與自身直接相關的檔案，業(yè)主委員會應當在收到查詢申請之日起10日內(nèi)予以答復。

第四十九條業(yè)主委員會應當加強與業(yè)主的聯(lián)系溝通，經(jīng)常聽取業(yè)主的意見建議。鼓勵業(yè)主委員會通過上門走訪、來信來訪、熱線電話、網(wǎng)絡媒體等渠道接受業(yè)主的咨詢、投訴和監(jiān)督。

第五十條業(yè)主委員會應加強與街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)和物業(yè)服務企業(yè)的聯(lián)系溝通，主動參與多方聯(lián)動運行機制，督促物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定做好各項服務工作。

第五十一條公開選聘（含續(xù)聘）物業(yè)服務企業(yè)原則上應在原物業(yè)服務合同期限屆滿前3個月啟動，選聘方案由業(yè)主委員會負責起草，經(jīng)業(yè)主大會表決同意后（業(yè)主大會已授權業(yè)主委員會制定方案的除外），公開發(fā)布選聘信息，開展報名物業(yè)服務企業(yè)資格審查，提出選聘意見，并提交業(yè)主大會決定。

第五十二條有下列情況之一的，業(yè)主委員會委員資格自行終止：

（一）不再是本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主的；

（二）因疾病或其他原因喪失履行職責能力的；

（三）書面向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出辭職的；

（四）依法被追究刑事責任的；

（五）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

第五十三條業(yè)主發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定，提議業(yè)主大會定期會議或者臨時會議審議決定是否終止其委員職務：

（一）不履行業(yè)主委員會委員職責和業(yè)主義務，不遵守管理規(guī)約，情節(jié)嚴重的；

（二）收受物業(yè)服務企業(yè)或者有利害關系業(yè)主提供的利益或者報酬的；

（三）向物業(yè)服務企業(yè)銷售商品、承攬業(yè)務的；

（四）牟取可能妨礙公正履行職務的其他利益的；

（五）其他侵害業(yè)主合法權益的行為。業(yè)主大會會議決定是否終止業(yè)主委員會委員職務時，應當允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。

第五十四條業(yè)主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內(nèi)將其保管的檔案、印章及其他屬于全體業(yè)主所

有的財物移交業(yè)主委員會。

第五十五條業(yè)主委員會可以設立候補委員制度。候補委員人數(shù)不超過業(yè)主委員會正式委員人數(shù)的百分之五十。候補委員可以與正式委員一同由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，其選舉產(chǎn)生規(guī)則、任職資格和職務終止規(guī)則應當與正式委員相同。設立候補委員的，應當和業(yè)主委員會一并備案。業(yè)主委員會因委員辭職等原因缺額且缺額人數(shù)不超過正式委員總人數(shù)的百分之五十的，可以從候補委員中按照得票數(shù)的多少自動遞補，并且在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主委員會委員缺額人數(shù)超過正式委員總人數(shù)的百分之五十的，應當重新選舉業(yè)主委員會。候補委員具體遞補規(guī)則等內(nèi)容應當在業(yè)主大會議事規(guī)則中予以明確。

第五十六條業(yè)主委員會任期屆滿前3個月，應當組織召開業(yè)主大會會議，進行換屆選舉，并報告物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門和街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）。街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）和社區(qū)應當督促、指導業(yè)主委員會開展換屆選舉工作。

第五十七條未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，在新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，由社區(qū)指導業(yè)主根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則召開業(yè)主大會，并執(zhí)行業(yè)主大會的決定。經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總人數(shù)二分之一以上的業(yè)主反對或者業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后，社區(qū)應當終止行使上述職責。有下列情形之一的，可在街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）和社區(qū)黨組織指導下，成立由業(yè)主代表、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)代表等組成的小區(qū)管理委員會，代行業(yè)主委員會職責：

（一）不具備成立業(yè)主大會條件的，或具備成立條件后六個月內(nèi)未能籌備召開首次業(yè)主大會會議的；

（二）業(yè)主委員會任期屆滿終止，新一屆業(yè)主委員會未能及時產(chǎn)生的；

（三）業(yè)主委員會不按規(guī)定召開業(yè)主大會，或雖經(jīng)街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）協(xié)商確定召開時間，但逾期仍未召開的。

第四章 監(jiān)督和保障

第五十八條業(yè)主委員會應當加強對物業(yè)專項維修資金使用的監(jiān)管工作。嚴格審核維修內(nèi)容、施工單位、工程預算、資金額度等事項；組織征求業(yè)主意見并在小區(qū)內(nèi)公示；維修方案和征求意見情況及時報送社區(qū)備案；邀請社區(qū)和業(yè)主代表對維修項目的申報、施工和驗收進行全程監(jiān)督。

第五十九條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理經(jīng)營用房、其他共用部位、共用設施設備的經(jīng)營性收益歸全體業(yè)主所有，可用于共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造或補充物業(yè)專項維修資金，也可以根據(jù)業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理的其他需要。業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立前，經(jīng)營性收益由前期物業(yè)服務企業(yè)管理。成立后經(jīng)業(yè)主大會決定，可以委托物業(yè)服務企業(yè)代管，也可以由業(yè)主委員會自行管理。

第六十條經(jīng)營性收益委托物業(yè)服務企業(yè)代管的，應當單獨列賬，業(yè)主委員會應當督促其每半年至少公示一次收支情況。經(jīng)營性收益由業(yè)主委員會自行管理的，應當以業(yè)主委員會名義開設單獨賬戶，并指定專人按照財務制度要求管理，不得以任何個人或其他組織名義進行管理。業(yè)主委員會對經(jīng)營性收益收支情況每半年至少公示一次。

第六十一條業(yè)主委員會可以委托專業(yè)審計機構對經(jīng)營性收益收支情況審計并公布審計結果。業(yè)主委員會任期屆滿或中止的，或業(yè)主委員會負責人離職的，應當進行經(jīng)濟責任審計并公示審計結果。審計費用可在經(jīng)營性收益中列支。街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）或社區(qū)可根據(jù)監(jiān)督工作需要，委托專業(yè)審計機構對業(yè)主委員會管理的經(jīng)營性收益收支情況進行審計。

第六十二條業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會決定的經(jīng)營性收益使用分配具體辦法使用經(jīng)營性收益。使用前應在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，并接受社區(qū)的監(jiān)督。

第六十三條社區(qū)可組織成立業(yè)主資金監(jiān)督委員會或由社區(qū)居務監(jiān)督委員會負責對各小區(qū)經(jīng)營性收益等資金的出入賬、使用事項進行審核監(jiān)督。

第六十四條業(yè)主對物業(yè)服務企業(yè)或業(yè)主委員會公示的經(jīng)營性收益收支情況提出異議時，物業(yè)服務企業(yè)或業(yè)主委員會應及時答復。物業(yè)服務企業(yè)或業(yè)主委員會的相關人員侵占、挪用經(jīng)營性收益，構成犯罪的，依法追究刑事責任；是黨員的，還應追究黨紀責任。

第六十五條業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔，可在經(jīng)營性收益中列支。具體額度由首次業(yè)主大會籌備組或者業(yè)主委員會提出意見，并在業(yè)主大會會議上表決通過后執(zhí)行。業(yè)主委員會應當每年公布上一年度業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的使用情況，接受業(yè)主監(jiān)督。

第六十六條有條件的小區(qū)可從經(jīng)營性收益中給予業(yè)主委員會委員必要的履職工作補貼，具體標準和發(fā)放辦法由議事規(guī)則規(guī)定或業(yè)主大會決定。

第六十七條各級房產(chǎn)、公安、消防、民政、城管、環(huán)保、市場監(jiān)管、質(zhì)監(jiān)、衛(wèi)生等行政主管部門和街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）應當按照各自法定職責，及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會在物業(yè)管理活動中的投訴反映。

第六十八條已交付使用的專有部分面積超過建筑物總面積百分之六十，建設單位未按要求報送籌備首次業(yè)主大會會議相關文件資料的，區(qū)、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門或街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）可責令建設單位限期改正。

第六十九條業(yè)主委員會不按照規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議或在規(guī)定時間內(nèi)不組織換屆選舉的，業(yè)主可以請求區(qū)、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門，街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）協(xié)調(diào)確定召開時間或換屆選舉時間；逾期仍未召開或組織的，由區(qū)、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門，街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）指導、幫助社區(qū)指導業(yè)主召開或組織。

第七十條按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定或者三分之一以上委員提議，應當召開業(yè)主委員會會議的，業(yè)主委員會主任、副主任無正當理由不召集業(yè)主委員會會議的，區(qū)、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門或者街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）可指定業(yè)主委員會其他委員召集業(yè)主委員會會議。

第七十一條業(yè)主委員會應當建立印章管理規(guī)定，并指定業(yè)主委員會主任以外的委員專人保管印章。使用業(yè)主大會印章，應當根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定或者業(yè)主大會會議的決定；使用業(yè)主委員會印章，應當根據(jù)業(yè)主委員會會議的決定并由二分之一以上委員簽字。印章使用情況均應當進行登記存檔。違反前款規(guī)定擅自使用印章的，街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）可責令限期改正，并通告全體業(yè)主。造成經(jīng)濟損失或者不良影響的，依法追究責任人的法律責任，是黨員的，還應追究黨紀責任。

第七十二條業(yè)主委員會委員資格終止，拒不移交所保管的檔案、印章及其他屬于全體業(yè)主所有財物的，其他業(yè)主委員會委員可以請求當?shù)毓矙C關協(xié)助移交。業(yè)主委員會任期屆滿后，拒不移交所保管的檔案、印章及其他屬于全體業(yè)主所有財物的，新一屆業(yè)主委員會可以請求當?shù)毓矙C關協(xié)助移交。

第七十三條業(yè)主不得擅自以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義從事活動。業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

第七十四條各級房產(chǎn)行政主管部門應當建立健全物業(yè)服務監(jiān)管信息平臺，加強匯總、統(tǒng)計和分析。街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)應當做好相關平臺信息的采集報送工作，建立業(yè)主委員會履職情況檔案，定期公示履職情況。

第七十五條業(yè)主委員會在履職工作和黨建工作中應完善工作記錄，規(guī)范工作制度，接受業(yè)主及其他各方監(jiān)督。

第七十六條業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律法規(guī)的，街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）應當責令限期改正或撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第七十七條各級房產(chǎn)行政主管部門、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）應當定期組織社區(qū)工作人員以及業(yè)主委員會委員開展物業(yè)管

理相關知識培訓，每年不少于一次。

第七十八條各級房產(chǎn)、民政部門，街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）可組織對業(yè)主委員會和委員的考核評比，考核評比結果抄送其所在工作單位，作為評先評優(yōu)的參考依據(jù)，宣傳涌現(xiàn)的優(yōu)秀業(yè)主委員會和委員，營造比學趕超濃厚氛圍。

第五章 附 則

第七十九條 本指導規(guī)則自發(fā)布之日起施行。

第八十條各區(qū)、縣（市）可以根據(jù)本指導規(guī)則，結合本地實際，制定相應的實施細則。